中国房地产何时崩溃？
最近看了一些回答，很多都挺靠谱，我在这里想说的是，中国的房地产根本不可能崩溃！ 为什么？因为在中国只有房地产和金融这两个行业能够同时实现“加杠杆”。其他任何行业都不可能同时满足“高利润率+高流动性+低负债率”这三个条件。
目前全国人均GDP是8065美元，处于中等偏下收入国家水平。根据国际经验，这个水平的人口，住房平均保有量大概在30平方米左右。（见图一） 换句话说，现在中国的房地产市场还远远没有到达饱和阶段——按照城镇家庭户均人口数量来计算的话，未来10年还有将近2亿套的住房需求等待释放。 (见图二) 如果考虑到农村人口的居住水平的改善，以及小城市居民迁往大城市所引发的住房需求增长，这个数字还将大大高于2亿。 另外要说的是，这里的2亿套房子，并不包括商铺、写字楼等商用物业。如果将这些也计算在内，住房市场的容量会更大。（见图三） 所以从供需关系上来看，我国的房地产市场仍然有非常大的发展空间。那些喊着房价要崩溃的人，不妨看看国家统计局发布的70个大中城市的房屋销售价格指数，近一年一直在涨啊。
说完了供求因素，我们再来谈谈货币因素。我们都知道，货币超发是导致资产价格上升的重要因素之一。近年来我国财政一直保持着较大的赤字规模，今年更是突破了8000亿元，相当于每1.7个纳税人养活一个政府财政。巨大的财政赤字只能通过发债来填补，而为了刺激经济发展，央行不仅需要购买这些债券，还需要通过降准降息提供融资成本更低、更多的资金给企业和楼市。 这意味着在货币政策方面，短期内几乎没有收紧的可能。而在财政政策方面，虽然减税降费带来财政收入的下降，但政府开支依然在增加，尤其是基建项目的投资，这会导致政府支出扩张，同时由于民间消费能力受限，税收收入减少，使得财政压力依然很大。 所以不论是供给还是需求，还是货币因素，都没有出现明显见顶的迹象。
有人可能会问，既然如此，那些囤房囤地的人，岂不是要赚大发了？确实如此。目前市场上的炒房团大部分都是机构参与者，他们通过囤积优质房产，享受货币增发的红利，同时获取高昂的租金收益。 以北京为例，截至2019年底，商业用房空置率为15%；租赁房源整体空置率为14%。但是到了2020年上半年，这一数字就迅速攀升至25%和23%。（见图四） 高涨的租金水平和充足的租赁住房供给，并没有让年轻人感受到房价下跌的压力，反倒是因为疫情导致国外工厂停工停产，大量订单转移到国内，带动了新一轮的产能扩张和投资热情。
2020年全国固定资产投资（不含农户）518907亿元，比上年下降6.3%。其中，基础设施投资项目385166亿元，下降5.1%。 基础设施投资的迅速回暖，一方面得益于积极的财政政策和货币政策，另一方面也是源于土地供应的增加。 据中原地产统计，2020年全年各类土地共成交3468宗，同比减少12%；土地出让金额高达2.1万亿元，同比增长16%。（见图五） 大量的土地供应，低廉的利率环境，宽松的资金环境，再加上源源不断的货币增量，这将会持续推高我国的资产价格，尤其是房地产的价格，短期来看，很难见到谷底。